買房是人生大事，但除了房價、地段，許多人最擔心的就是買到「凶宅」。在台灣，凶宅不僅涉及風水信仰，更是一個複雜的法律問題。到底什麼樣的房子算凶宅？如果賣方說「我不知道」就能免責嗎？有人從樓上跳樓，是樓上算凶宅還是樓下算？讓我們透過專業律師的觀點，深入了解這個台灣不動產特有的法律文化。
凶宅算是一種「瑕疵」嗎？
在法律上，凶宅到底是不是房屋的瑕疵？ 對於大多數人來說，住在凶宅裡心理壓力極大。陳建文律師指出，目前台灣法院的實務見解，普遍認定「凶宅」屬於「物的瑕疵」。雖然有極少數法官可能認為這不算瑕疵，但這是非常特別的例外。 簡單來說，如果你買到了凶宅，在法律上是可以主張房屋有瑕疵，進而要求減少價金或解除契約的。
真實案例：鐵齒買家也遇到的科學無法解釋現象
陳建文律師分享了一個真實案例：一位原本沒有宗教信仰的當事人，買了一間房子後，生活開始出現異狀。
- 失眠與異象： 入住後半夜經常睡不著，家裡的時鐘也開始不準，甚至會在奇怪的時間停住。
- 莫名傷痕： 當事人起床後發現身上出現不明抓痕，而她本身並沒有飼養寵物或參與激烈運動。
這位當事人原本不信邪，直到覺得事態嚴重，向左鄰右舍打聽後，才驚覺自己買到了凶宅。這也凸顯了買房前「多方打聽」的重要性。
賣方一句「我不知道」就能沒事嗎？
買到凶宅最麻煩的，往往是前屋主推託「我不知道」。 特別是如果房子已經轉手多次，或者賣方本身是投資客、仲介代售，他們可能會主張自己不清楚這房子的過去。雖然現在的不動產買賣說明書都強制要求記載是否為凶宅，但在實務上，若要告賣方「詐欺」，舉證難度相當高（需要證明對方是蓄意隱瞞）。這也是為什麼買房時不能只依賴屋主的說明，自己做功課更為重要。
凶宅的定義：跳樓輕生，哪一戶算凶宅？
根據內政部的函釋，凶宅的定義通常是指「發生非自然事故死亡」的場所。但爭議往往發生在細節認定上。
1. 從樓上跳到樓下，誰算凶宅？ 如果不幸發生跳樓事件，是「起跳的樓層」算凶宅，還是「落地的樓層」算凶宅？
- 目前認定： 發生地（起跳點）通常會被認定為凶宅，因為那是求死意念與行為的發生地。
- 落地點： 如果掉在花園或中庭等「共有部分」，通常該區域不算凶宅；但若掉在二樓的露台（專有部分），該戶就有可能被認定為凶宅。
2. 騎樓、公共區域算不算？ 如果事故發生在「騎樓」或是大樓的「公共區域」，因為這是大家走來走去的地方，屬於共有部分，通常不會被認定為凶宅。
但律師指出，若騎樓在權狀上被劃定為專有部分，且不幸在該處發生非自然身故，仍有被認定為凶宅的可能性。最終是否成立，將以法官針對個案的判決為主。
總結
「凶宅」的認定在台灣法律上主要看是否為「專有部分」。如果是專有部分發生非自然死亡，基本上就會被認定為凶宅；若是發生在共有部分，則較難成立。
買房時，除了詳細閱讀不動產說明書，建議大家最好也能向管理員、鄰居多聊聊，甚至查閱相關新聞資料，才能避免辛苦存錢卻買到讓自己住得心驚膽顫的房子。
感謝 穩勝國際法律事務所 陳建文律師 為我們帶來如此精闢的解析，將複雜的「凶宅」法律認定標準化為淺顯易懂的建議。
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