近年房價持續上漲，加上通膨壓力升溫，不少民眾認為「只要通膨存在，房價就不可能下跌」。不過近日，國際超級房仲 Zack 提出不同觀點指出，通膨雖然可能推升房價，但房地產能否增值，關鍵仍在於是否具備穩定需求。若區域人口持續流失、供給過剩，即使通膨持續存在，房價也未必能同步受惠。
Zack接受《住傳媒》採訪時表示，許多人誤以為通膨與房價之間存在絕對正相關，但從國外案例來看，事實並非如此。他以日本房市為例指出，根據日本不動產經濟研究所統計，東京都23區房價自2021年至2025年間累計漲幅約達64%，換算平均每年漲幅達16%，顯示核心都會區房價成長力道強勁，漲勢相當明顯。
然而，同樣位於東京都範圍內的多摩地區，卻出現截然不同的景象。Zack指出，部分地方政府為了活化閒置住宅與吸引人口移入，甚至推出近乎免費贈送房屋的措施，部分案件連外國人也可提出申請。
他進一步表示，這並非單一案例。隨著日本人口老化與地方人口外流問題加劇，各地陸續建立所謂的「空屋銀行（Akiya Bank）」制度，由地方政府或民間平台媒合長期閒置住宅。其中部分房屋僅需負擔過戶、修繕或行政費用即可取得，甚至出現零元贈屋案例。
不過，這些看似優惠的住宅資源，實際申請情況卻未如外界想像熱烈。Zack認為，這正好凸顯需求才是決定房價的根本因素。東京核心區房價在通膨帶動下持續上漲，但部分人口流失地區即使同樣面臨通膨環境，房屋價值卻可能持續下滑，甚至淪落到免費送人也乏人問津的地步。
Zack分析，造成這種現象的原因並非通膨失效，而是需求不足。他補充道，任何資產要能夠受惠於通膨，前提都是市場仍存在穩定且持續的需求。一旦區域人口減少、產業外移或居住需求消失，即使整體物價持續上升，也難以支撐房地產價格。
他進一步指出，台灣未來同樣可能面臨類似挑戰。根據國發會人口推估資料，未來數十年間台灣人口結構將持續老化，總人口數呈現下降趨勢。在少子化與高齡化影響下，人口將進一步向都會區集中，而部分人口外流地區則可能面臨需求萎縮問題。
Zack認為，對購屋族而言，未來應更重視區域人口結構與長期需求變化，而非單純以通膨作為購屋依據。他提醒，部分蛋白區、蛋殼區，或短期大量供給的新興重劃區，未來若缺乏人口與就業支撐，可能面臨市場需求轉弱的風險。
對此，住宅消保會創會理事長吳翃毅接受《住傳媒》訪問時也表示認同。他指出，房地產與一般金融商品不同，價格最終仍取決於區域居住需求、產業發展及人口結構。
吳翃毅表示，過去台灣房市長期受惠於人口紅利與都市發展，但未來在人口成長趨緩甚至減少的情況下，市場將逐漸出現分化現象。部分核心都會區、交通建設成熟且具就業機會的區域，仍有機會維持穩定需求；但核心區外圍的城市或郊區，若缺乏人口移入與產業支撐，房價表現恐將與整體通膨脫鉤。
他進一步指出，近年不少新興重劃區推案量大增，短期內雖可透過建設題材吸引買氣，但長期仍須回歸居住需求檢驗。若供給速度遠高於人口成長速度，未來市場勢必會面臨極大壓力。
Zack分析，房地產雖具抗通膨特性，但並非所有區域都能同步受惠。未來市場的關鍵，仍將回到人口、就業及需求基本面。
吳翃毅也提醒，未來購屋決策除了考量價格、利率及通膨因素外，更應觀察人口變化、產業發展、交通建設及區域供需結構等基本面條件。
隨著台灣逐步邁入高齡少子化社會，房市也可能從過去全面成長，轉向區域差異化發展的新階段。吳翃毅表示，未來房地產市場將更考驗區域基本面與人口結構支撐能力，若僅以「通膨一定推升房價」作為判斷依據，恐怕無法完整反映未來市場發展趨勢。
[ 原文網址：只要通膨，房價就只漲不跌？ Zack示警：有些房子恐越來越不值錢！]
[ 延伸閱讀：中央社宅千戶招租倒數 育兒家庭最長可住12年 6月22日截止申請]
